Fitch Ratings: крупные российские девелоперы получат выгоду от новых правил эскроу

Сергей Белов 31 августа 2019 2503

Новые правила, заставляющие российских застройщиков создавать депозитные счета, вероятно, приведут к консолидации сектора и будут положительными для более крупных девелоперов, говорится в рейтинге Fitch Ratings.

Более мелкие компании могут бороться за выполнение требований, которые включают в себя запись о завершении строительства зданий определенного размера и минимальный взнос собственных средств.

Более крупные участники фрагментированного российского домостроительного сектора с большей вероятностью выиграют и увидят улучшение своих рыночных позиций. Однако ожидается, что их кредитное плечо, вероятно, увеличится в краткосрочной и среднесрочной перспективе, поскольку средства с депозитных счетов не будут доступны для них, и долг на уровне проекта будет необходим для продолжения строительства. Fitch ожидает более низких затрат на финансирование разработчиков для поддержки показателей процентного покрытия разработчиков. Поэтому не ожидается какого-либо существенного давления на кредитные показатели в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

Основное изменение в регламенте - обязательное использование эскроу-счетов для предоплаты покупателей жилья с 1 июля 2019 года. Предоплаты с нулевой стоимостью покупки жилья были популярным источником финансирования потребностей застройщиков в оборотном капитале. Согласно новым правилам, покупатели жилья депонируют средства на беспроцентные банковские депозитные счета, созданные для конкретной застройки, как правило, одного или двух многоквартирных домов, и эти средства недоступны застройщику до завершения строительства.

Финансирование девелоперов осуществляется банком, имеющим эскроу-счет. Fitch ожидает, что банк направит средства непосредственно поставщикам и контрагентам застройщика. Если средняя процентная ставка по финансированию девелопера будет ниже 6%, ниже средней процентной ставки, обычно более 10% для другого долгосрочного финансирования девелопера. Кроме того, значительная доля предпроданной недвижимости, приводящая к накоплению средств условного депонирования, может снизить затраты по займам. Индивидуальные условия финансирования будут зависеть от кредитоспособности домостроителя, продолжительности проекта и любых гарантий контрагента. Как только проект будет завершен, застройщик получит средства с депозитных счетов и одновременно погасит долг проекта.

Ожидается, что более мелкие строители будут бороться за выполнение новых требований, которые включают рекордные по крайней мере три года с общей площадью завершенных зданий не менее 5 000 квадратных метров. Кроме того, проект должен получить необходимые разрешения государственных органов, а первоначальный взнос застройщика должен составлять не менее 10% от стоимости проекта, прежде чем можно будет открыть счета депонирования.

Новое законодательство введено для улучшения защиты покупателей жилья. Средства с депозитного счета будут возвращены покупателям жилья в случае признания домостроителя банкротом. Кроме того, депозитные счета на сумму до 10 млн рублей гарантированы российским Агентством по страхованию вкладов, которое компенсирует покупателям жилья в случае отзыва лицензии у банка, владеющего депозитными счетами. В конце марта 2019 года Центральный Банк России включил 63 наименования банков, которым разрешено предоставлять депозитные счета покупателям жилья. По оценкам Fitch, эти банки составляют около 83% активов системы, обеспечивая доступную ликвидность и конкурентные условия. Однако небольшие банки могут оказаться не в состоянии финансировать крупные строительные компании из-за нехватки капитала.