Добавить объявление

​«Вторичка» подорожала из-за государства

Ирина Резцова 28 июля 2016 2790

Две трети сделок всех агентств недвижимости теперь будут совершаться через нотариуса. Об этом сообщают новые поправки к закону о недвижимости.

90% сделок, которые теперь предстоит совершать по-новому, касаются рынка вторичного жилья. © Ирина Резцова90% сделок, которые теперь предстоит совершать по-новому, касаются рынка вторичного жилья.

Хотя виды сделок с недвижимостью на Юге России достаточно разнообразны, тем не менее, риелторы испытывают определенную обеспокоенность по поводу новых поправок в жилищное законодательство. Эти поправки вступили в силу чуть более месяца назад, но уже дают свои первые “плоды”.

Все сделки, которые связаны с отчуждением доли в недвижимости, теперь в обязательном порядке должны быть заверены у нотариуса. При этом 90% сделок, которые теперь предстоит совершать по-новому, касаются рынка вторичного жилья.

Стоит отметить, что ещё в декабре 2015 года официально было запрещено продавать долю в квартире или частном доме без нотариального заверения такой сделки лишь новому покупателю. Если на момент продажи доли в квартире потенциальный покупатель был как-то связан с этим объектом недвижимости, например, являлся собственником второй половины жилья, то нотариальное заверение сделки до конца 2015 года было необязательным.

В этом году жилищное законодательство заметно ужесточилось, и заверению подлежит любое отчуждение доли имущества, вне зависимости от того, кто является покупателем.

Более того, ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” от 02.06.2016 года теперь обязывает продавца в письменном виде уведомлять других долевых собственников о своих планах в отношении продажи своей доли, а также о стоимости продаваемого жилья и условиях его продажи.

При этом отчуждение целого объекта недвижимости в результате продажи, покупки, обмена или дарения единоличный собственник может совершить без обязательного нотариального заверения.

На ком лежит ответственность?

Генеральный директор Центра недвижимости New Life (г. Майкоп) Регина Шишева отметила, что нововведения в жилищном законодательстве не так сильно отражаются на деятельности агентств недвижимости, как периодически меняющееся налогообложение.

Чтобы платить меньше налогов, объект приходится «разбить» на несколько собственников. С учётом новых поправок относительно долей недвижимости, сумма налога с продажи имущества всё равно оказывается существенно меньше. По мнению Регины Шишевой, меняющаяся ситуация на рынке жилья заставляет потенциальных покупателей рассчитывать возможные дополнительные расходы. Раньше именно незапланированные расходы в процессе оформления купли-продажи способствовали срыву ряда сделок. Жилищное законодательство всё-таки унифицирует не только процесс сделок купли-продажи на вторичном рынке, но и формирует понятную финансовую сторону юридического сопровождения.

Регина Шишева обратила внимание на то, что активное участие потенциальных покупателей в различных федеральных программах побуждает специалистов по недвижимости, в первую очередь, ориентироваться на требования этих программ, лишь затем - на нюансы жилищного законодательства. Комплект документов, который требуется собрать для участия в той или иной программе, зачастую предполагает отдельные финансовые расходы со стороны покупателя, а также жёсткие ограничения по площади. Этот же момент прослеживается при оформлении жилья в рамках военной ипотеки.

Все агентства недвижимости больше зарабатывают на продаже объекта, нежели на юридическом сопровождении. Оформление сделки часто входит в стоимость услуг агентства недвижимости, либо предлагается в качестве отдельного сервиса. Именно поэтому, по словам Регины Шишевой, обязательное нотариальное заверение сделок не влияет на доходность риэлторов. И поправки, по сути, лишь дополнительная финансовая нагрузка для самого покупателя.

Представитель Центра недвижимости New Life напомнила, что когда-то абсолютно все сделки в сфере недвижимости подлежали нотариальному заверению. Позже законодательство постепенно начало освобождать отдельные категории лиц от дополнительных юридических действий. Лишь в последние годы парламентарии стали обращать внимание на систематическое нарушение прав собственности путём рейдерского захвата имущества. Именно поэтому в последнее время жилищное законодательство время от времени пересматривается.

Тем не менее, Регина Шишева уверена, что нотариус никогда не заменит риэлтора. Комплект документов всё равно собирает юрист агентства недвижимости, без которых невозможно ни одно нотариальное заверение. Более того, именно юрист агентства недвижимости обеспечивает достоверность и грамотность оформления всех документов, которые запрашивает нотариус. При этом ответственность за законность сделки, в связи с новыми поправками, лежит не на юристе, а на нотариусе.

В целом, как отметила генеральный директор Центра недвижимости New Life, фактически какие-либо нововведения в жилищном законодательстве означают, что покупатель будет нести дополнительные расходы, помимо услуг агентства недвижимости. Так, если рассматривать услуги риелторов по сбору документов для нотариального заверения, то в Краснодаре это стоит около 15 тыс. рублей. В эту стоимость не входят услуги подбора недвижимости и переговоры с продавцами относительно выгодных для покупателя условий. Более того, в связи с новыми поправками, есть вероятность, что тарифы нотариуса для покупателя недвижимости повысятся. Однако и нотариусы сегодня задумываются над тем, чтобы приобретение недвижимости для покупателя не стало тяжким бременем. В частности, некоторые нотариусы на Юге России хотят перевести часть юридических согласований на предмет соответствия документов требованиям законодательства в электронный формат.

Если ребёнок «в доле»

Руководитель отдела продаж «Объединения застройщиков ВИЛЛАН» (г. Краснодар) Нина Самородова поясняет, что поправки к закону касаются лишь отдельных случаев сделок. В первую очередь, это процедура купли-продажи недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний ребёнок. Родители или законные представители не могут продать имущество ребёнка без официального разрешения органов опеки. Чтобы получить такое разрешение, необходимо обеспечить ребенка аналогичной долей недвижимости в другом месте. Кроме того, органы опеки требуют договор купли-продажи, сведения об оценке стоимости недвижимости и остальной пакет документов на квартиру.

Если же собственником жилья является не только ребёнок, но и кто-то из его родителей, то закон обязывает также проводить подобную сделку через нотариуса, при наличии официального разрешения со стороны органов опеки. Отличие состоит лишь в том, что при наличии паспорта несовершеннолетний гражданин ставит свою подпись в момент заключения договора купли-продажи имущества с последующим его заверением у нотариуса.

Необходимость заверять договор купли-продажи объекта недвижимости, на самом деле, не так уж плоха. Нотариальные сделки можно оспорить в суде и, соответственно, защитить своё право на недвижимость. Нина Самородова привела пример совершения сделок купли-продажи с пожилым продавцом. Законодательство обязывает нотариуса проверять степень вменяемости у заверителей в момент совершения сделки. Бывали случаи, когда пожилой человек был введён в заблуждение относительно продажи своего имущества, а затем осознавал, что сделка была совершена против его воли. Чтобы избежать подобных недоразумений и защитить покупателя, нотариус необходим, как гарант законности сделки.

По словам представителя «Объединений застройщиков ВИЛЛАН», при продаже квартир в новостройках, большая часть юридических вопросов решается ещё на этапе заключения договора между агентством недвижимости и застройщиком. В начале сотрудничества между партнёрами проверяются все документы на предмет юридической прозрачности, а квартиры в новых домах не подпадают под категорию частичного долевого отчуждения, о чём идёт речь в поправках к закону. Именно поэтому приобретение квартиры в новостройке для покупателя окажется значительно дешевле и проще, так как нет необходимости совершать процедуру согласования с другими собственниками жилья

Комментарии

Поле не может быть пустым