Рынок недвижимости Кубани - «донная» стабильность или подъём с глубины?

Конференция «Прогнозы и перспективы рынка недвижимости на 2016-2017 годы», куда был приглашен корреспондент нашего портала Вестум.RU, состоялась 26 мая в рамках предпринимательского форума «Краснодар – город для бизнеса».

© Марк Паверман

Свет в конце тоннеля

Эксперты констатировали – рынок недвижимость Кубани в настоящий период находится «на дне». Но дно это, если так можно выразиться, оптимистичное и прочное, от которого можно оттолкнуться. Потому что дальше падения быть не может. Во всяком случае, на первичном рынке. Максимально возможное снижение ограничено себестоимостью строительства. А если не может, то пути два – или сохраняться в положении «донной стабильности», или идти вверх. То есть сценарий, скорее, позитивный.

По оценкам Кубанской палаты недвижимости, относительно конца 2014 года рынок недвижимости Краснодарского края просел на 30-40% (по количеству сделок).

На первый взгляд, цифры очень большие, но Вестум.RU напоминает – конец 2014 года не вполне корректно считать точкой отсчета, поскольку тогда совпали два фактора – девальвация рубля и предновогодний ажиотаж, резко увеличившие спрос на квартиры в Краснодаре, на Кубани, да и в России в целом.

Пессимизма в риэлторском сообществе Краснодара не наблюдается. Скорее можно говорить об осторожном оптимизме, но в среднесрочной перспективе.

«Лето для недвижимости Кубани – это всегда застой. Прогнозировать рост цен на недвижимость не стану, но уверен, что в сентябре количество сделок вырастет на 5%, а к началу 2017 года, возможен рост и на 10% относительно сегодняшнего дня. И для застройщиков, и для риэлторов это важнее, чем повышение цены» - сообщает Руслан Попов, зампред НП «Кубанская палата недвижимости».

Зато о росте цен уверенно заявила аналитик палаты Ольга Долгополова.

«Если в январе-феврале купить простенькую 1-комнатную квартиру в Краснодаре – «хрущевку» или «панельку» можно было от 1,6 млн руб., то сегодня цена выросла, как минимум, на 100 тыс. руб., соответственно, на конец мая минимальная цена за «однушку» в Краснодаре составляет 1,7 млн руб. То есть, эконом-класс уже растет, а не стагнирует. Если же рассматривать классы «элит» и «бизнес», например, двухкомнатную квартиру в ЖК «Адмирал» или ЖК «Бригантина», где цена квартир достигает 10 млн руб., то здесь снижение вполне вероятно».

Доллар – лучший друг российской недвижимости?

Американская валюта, которую в последнее время принято обвинять во всех проблемах российской экономики, неожиданно оказалась полезной для российского рынка недвижимости. Вернее, не сама валюта, а скачки курса, считают в Кубанской палате недвижимости.

«Если курс доллара растет, россияне вкладывают рубли либо непосредственно в валюту США, либо в недвижимость. Причем тренд вложения в недвижимость при повышении курса валют становится все более актуальным. За примером далеко ходит не надо – это конец 2014 года. Если доллар «падает», то держатели валют охотнее идут на вложения в недвижимость, нежели в труднопредсказуемый рубль», - рассуждает Руслан Попов.

В то же время докладчики отмечали, что такие глобальные факторы, как антироссийские санкции и низкие нефтяные цены не напрямую, но опосредованно отрицательно влияют на рынок недвижимости Кубани и России в целом.

«По нашим данным, 80-90% застройщиков Кубани используют кредитные средства. Если нет дешевых кредитов (последствия санкций), то и работать им становится намного сложнее. У потенциальных клиентов денег тоже все меньше и меньше. Но нас спасает «география». Переезд в Краснодарский край – мечта многих россиян. Факторы притяжения - работа, тепло, море и фрукты, в известной степени поддерживают спрос на рынке недвижимости Кубани со стороны приезжих. Разумеется, в лидерах – дешевые квартиры в Краснодаре.

«Высоколиквидные объекты эконом-класса, которые покупают для студентов или сдачи в аренду, расходятся быстро. Не буду приводить банальное сравнение с горячими пирожками, но срок экспозиции составляет 2-3 недели», - сообщает Ольга Долгополова.

Чарльз Дарвин с риэлторами и застройщиками

Финансовое «похолодание», как и другие факторы сегодняшнего инвестиционного климата приводят к тому, что в среде застройщиков и риэлторов происходит естественный отбор. Даже крупным компаниям-застройщикам приходится «затягивать пояса», чтобы оправдать доверие дольщиков, а среди небольших фирм есть и такие, которые, по данным Кубанской палаты недвижимости, сегодня «чувствуют себя совсем плохо». На фоне снижения спроса на недвижимость и риэлторам приходится несладко.

Корреспондент Вестум.RU в ходе полемики «естественного отбора» поинтересовался:

- Насколько корректным вы считаете «девятимесячный» критерий задержки ввода дома в эксплуатацию, принятый в краевой и городской администрации, чтобы отделить благополучных застройщиков от проблемных?

- В целом, это реальный инструмент, и, как минимум, один из критериев – четкий и ясный. Если застройщик задержал сдачу на 9-10 месяцев, наверное, у него все-таки есть проблемы. Но тут надо смотреть – единичный ли это случай или системный подход. Если у застройщика несколько домов и у всех затянуты сроки сдачи на год-полтора, лучшим решением будет обратить внимание на объекты другой компании. Хотя, заметим, задержка срока ввода дома в эксплуатацию во многих случаях происходит не по вине застройщика – сообщает Руслан Попов.

- «Тянуть резину» могут и чиновники, но чаще сдача дома задерживается по вине естественных монополистов от ЖКХ и энергетического комплекса, срывающих договорные сроки подведения коммуникаций – говорит Ольга Долгополова, и выразительно демонстрирует жест, потирая большим пальцем средний и указательный, вероятно, намекая на «умение договариваться». - Но дольщикам-то этого не объяснишь, просрочил сдачу – все, репутация потеряна, ее не вернешь, - дополняет Ольга Долгополова.

«Черных риэлторов» не бывает

Имеющие хождения в народе ярлыки «Черный маклер» и «Черный риэлтор», не на шутку задевают самолюбие честных операторов рынка недвижимости Кубани.

«Как и в любой области, в недвижимости есть мошенники, и в кризисные периоды их число увеличивается. Но это именно мошенники, а никакие не «черные маклеры». Почему работников банка, которых поймали на махинациях, не называют «черными банкирами? – негодует Руслан Попов – все-таки некачественное оказание услуг и подделка документов на недвижимость – это разные категории! И все-таки отмечу – в нынешний сложный период мы фиксируем меньшее количество мошеннических схем, нежели в предыдущие кризисные годы».

А действительно – остальные все белые и пушистые? Обвесил торговец на рынке или подсунул гнилой помидор – получи клеймо «черного продавца», в кафе подали холодный невкусный суп – «черный повар», стало быть, виноват. Ну, а уж «черных чиновников», наверное, больше всех риэлторов, продавцов и поваров вместе взятых. Однако мы отвлеклись – так и до «черных» прапорщиков и альпинистов недалеко.

Корреспондент Вестум.RU, сочувствуя «белым» риэлторам, обратился к Руслану Попову.

- Мы только что говорили, что 10% застройщиков Кубани сегодня находятся в зоне риска. Можно ли вывести такой процент для риэлторского сообщества Краснодарского края?

- Неквалифицированных риэлторов на рынке 40-50%. Поскольку никакого порога для входа на рынок риэлторских услуг сегодня не существует, возникает очень много агентств недвижимости – однодневок. То есть, несколько человек, работающие в крупном агентстве «А», решили организовать свою фирму «В». Вышли, вывеску повесили, неделю проработали – переругались, опять разделились на два новых агентства «С» и «D» или просто разбежались по другим, более крупным компаниям, поняв, что свое дело не вытянут. А если за эту неделю клиенты успели получить некачественные услуги в агентстве «В» - куда им обращаться? Но эта ситуация еще не самая страшная. Среди агентств недвижимости Краснодарского края есть 10% компаний, в которые категорически нельзя обращаться. Ни при каких условиях.

Итак, резюмируем – на рынке, по версии аналитиков Кубанснкой палаты недвижимости, работают 50% «белых» риэлторов, 40% «серых», и 10% - это мошеннические или околомошеннические структуры.

Метровые цены и федеральные законы

Слов можно говорить много, но реалии рынка недвижимости отражают цифры. Вот свежая аналитика от Ольги Долгополовой, для тех, кто в скором времени планирует купить квартиру в Краснодаре. Очень интересно было сравнить данные Кубанской палаты недвижимости с собственными результатами аналитического отдела Вестум.RU.

Как мы видим, цифры одного порядка, однако наши значения несколько выше. Возможно, это объясняется тем, что мы анализируем цену 1 кв. м по базе предложений квартир в Краснодаре, экспонируемым на Вестум.RU, в то время как аналитики КПН, вероятно, считают по цене сделки. В большинстве случаев, продавец идет на торг, порой существенный, особенно в сегодняшней ситуации, что и нашло отражение в аналитической разнице. К тому, же, как сообщили представители «Кубанской палаты недвижимости», в статистику вошли только данные риэлторских компаний – членов палаты, а это лишь 1/3 от всех работающих АН в Краснодаре, что также может вносить некоторую погрешность.

Ольга Долгополова также сообщила, что на рынке новостроек Краснодара нижний ценовой предел среди компаний, работающих по ФЗ-214 – это 28 тыс. руб. за 1 кв. м (пос. Краснодарский). Если мы умножим это значение на площадь стандартной студии в 20 кв. м., то получим 560 тыс. руб. А ведь именно порог в 500-600 тыс. руб. мы приводили как «черту безопасной минимальной цены» для новых квартир в Краснодаре.

Средневзвешенная цена по всем новостройкам первичного рынка Краснодара, по данным Долгополовой, составляет 42 тыс. руб. (по данным Вестум.RU – 45,6 тыс. руб.)

Резюмируя итоги конференции, можно с уверенностью сказать – рынок недвижимости Кубани даже в непростые времена демонстрирует завидную устойчивость. Мы сейчас внизу «волны», и действительно, в хорошем периоде для покупки как жилой, так и коммерческой недвижимости, уверены эксперты.